Summary
En este caso del Tribunal de Reclamaciones de Tierras de Sudáfrica, el juez desestimó una solicitud de desalojo de varias familias de la propiedad conocida como granja Hammansdans. La solicitud fue presentada por First Realty (Krugersdorp) (Pty) Ltd. (“Solicitante”) en virtud de las disposiciones de la Ley de Extensión de la Seguridad de la Tenencia (“ESTA”), una ley promulgada para establecer medidas de ayuda estatal destinadas a facilitar la seguridad de la tenencia de la tierra a largo plazo, proteger los derechos de los propietarios y de las personas que residen en la tierra con consentimiento (es decir, los “ocupantes”), y regular las condiciones y circunstancias en las que las personas pueden ser desalojadas de sus hogares (véase la Ley de Extensión de la Seguridad de la Tenencia, 62 de 1997 (Sudáfrica)). El tribunal desestimó la demanda de desalojo considerando que la Solicitante no había alegado adecuadamente que los derechos de residencia de los demandados se hubieran extinguido en virtud de la ESTA, ni que considerara correctamente a los hijos adultos no dependientes como ocupantes de la propiedad por derecho propio, y que no cumplía las condiciones para una orden de desalojo.
Los veintiséis demandados del caso se habían dividido en siete hogares (42 personas) que residían en la propiedad, asignándose cada hogar a un empleado actual o antiguo de la Solicitante o de su predecesor. Los empleados actuales y anteriores habían vivido en las instalaciones con alguna combinación de sus cónyuges, hijos adultos y/o hijos menores durante años antes de que la Solicitante comprara la finca.
Este litigio sobre los derechos de las familias demandadas a ocupar el inmueble de Hammansdans se remonta a octubre de 2012. En aquel momento, la Solicitante celebró un acuerdo por escrito con los empleados, en el que se establecía expresamente que tenían “derecho a que sus familiares vivan en la propiedad». En octubre de 2015, la Solicitante trató de celebrar una nueva ronda de acuerdos con los ocupantes que incorporaba una nueva política de vivienda. La Solicitante comenzó a solicitar que cada empleado tomara las medidas necesarias para cumplir con su supuesta política de vivienda y desalojara a sus propios hijos adultos. Esto significaba que los hijos que cumplían dieciocho años y/o se hacían autosuficientes debían desalojar la propiedad. La Solicitante convocó a una serie de reuniones, según se dijo, para debatir esta supuesta política de vivienda.
En abril de 2017, la Solicitante envió notificaciones a los demandados requiriendo a los hijos adultos no dependientes que desalojaran en un plazo de treinta días. Tras nuevas conversaciones infructuosas, la Solicitante entregó otra ronda de estas notificaciones a cada empleado, ex empleado y sus cónyuges en marzo de 2018. El 30 de abril de 2018 se envió una última notificación en la que se requería a todos los demandados que desalojaran las propiedades a finales del mes siguiente, incluidos los empleados actuales y anteriores y sus cónyuges.
En su declaración jurada inicial, la Solicitante alegó que el derecho de cada empleado y ex empleado a ampliar sus derechos de ocupación se limitaba a sus cónyuges e hijos menores/dependientes. De este modo, la Solicitante consideraba únicamente a los empleados y ex empleados como ocupantes por derecho propio en el sentido de la ESTA, y a todos los demás miembros de la familia como beneficiarios de sus derechos de residencia por delegación a través de ellos. Por su parte, los demandados alegaron que esta supuesta política de vivienda constituía una limitación irrazonable e injustificable de su derecho a la vida familiar en virtud de la ESTA
El tribunal se basó en un análisis de la ESTA para tomar su decisión, exigiendo, sobre todo, que la Solicitante demostrara que había rescindido de forma efectiva y justa los derechos de residencia de todos los ocupantes de la propiedad. En primer lugar, el tribunal consideró que la Solicitante no había alegado en su declaración jurada fundacional que hubiera rescindido formalmente el derecho de residencia de ninguno de los demandados. Además, consideró que el intento de la Solicitante de derivar los derechos de residencia de los hijos adultos no dependientes de sus padres era inadmisible. Por el contrario, los hijos mayores de edad no dependientes eran ocupantes por derecho propio, con derecho a la plena protección de la ESTA.
En virtud del artículo 8 de la ESTA, el derecho de residencia puede rescindirse por una causa “justa y equitativa”, previa consideración de todas las circunstancias pertinentes. En este caso, el tribunal evaluó en particular (1) la equidad de la política de vivienda supuestamente suscrita con los empleados y ex empleados, y (2) la equidad del procedimiento de la Solicitante al conceder a los demandados la oportunidad de presentar alegaciones antes de la rescisión de sus derechos de residencia. La Solicitante se basó en la política de vivienda para alegar que los empleados y ex empleados habían incumplido un contrato que prohibía a los hijos adultos no dependientes ocupar la propiedad. Sin embargo, los hijos mayores de edad no dependientes nunca fueron parte en ese acuerdo, ni fueron invitados a las reuniones celebradas para debatir dicho acuerdo. El tribunal sostuvo que un acuerdo celebrado únicamente por los empleados actuales y anteriores no podía hacerse extensivo a los hijos adultos no dependientes. Además, señaló que los hijos mayores de edad no dependientes no fueron tratados como ocupantes por derecho propio y tuvieron escasas oportunidades de presentar alegaciones en su propio nombre en las reuniones antes de que se adoptara la decisión de poner fin a sus derechos de residencia. En consecuencia, la rescisión del derecho de residencia de los demandados no habría sido justa ni equitativa.
De acuerdo con lo anterior, el tribunal desestimó la demanda de desalojo y todos los demandados conservaron sus derechos de residencia en la propiedad.
