Summary
في هذه القضية المرفوعة أمام محكمة دعاوى الأراضي في جنوب أفريقيا، رفض القاضي طلبًا لإخلاء عدة عائلات من العقار المعروف باسم مزرعة هامانسدانس. قدمت الطلب شركة فيرست ريالتي، (”مقدم الطلب“)، بموجب أحكام قانون تمديد ضمان الحيازة (ESTA)، وهو تشريع سُنّ لتوفير مساعدة الدولة لتسهيل ضمان حيازة الأراضي على المدى الطويل، وحماية حقوق المالكين والأشخاص المقيمين على الأرض بموافقتهم (أي ”الشاغلين“)، وتنظيم الشروط والظروف التي يجوز بموجبها إخلاء الأشخاص من منازلهم (انظر قانون تمديد ضمان الحيازة، 62 لعام 1997 (S. Afr.)). ووجدت المحكمة أن المدعي لم يثبت بما فيه الكفاية أن حقوق المدعى عليهم في الإقامة قد انتهت بموجب قانون تمديد ضمان الحيازة، ولا أنه يعتبر الأبناء البالغين غير المعالين شاغلين في حقهم الخاص، وأنه لم يمتثل لشروط أمر الإخلاء، ورفضت المحكمة طلب الإخلاء.
تم تقسيم المدعى عليهم الستة والعشرين في القضية إلى سبع أسر (42 شخصًا) يقيمون في العقار، مع تخصيص كل أسرة لموظف حالي أو سابق لدى مقدم الالتماس أو سلفه. وقد عاش الموظفون الحاليون والسابقون مع مجموعة من أزواجهم وأطفالهم البالغين و/أو أطفالهم القصر في المكان لسنوات قبل أن يشتري مقدم الطلب المزرعة.
يعود النزاع حول حقوق العائلات المدعى عليها في شغل عقار هامانسدان إلى أكتوبر 2012. في ذلك الوقت، أبرم مقدم الطلب اتفاقًا مكتوبًا مع الموظفين ينص صراحةً على أن لهم ”الحق في أن يكون لهم أقارب يعيشون في المكان“. في أكتوبر 2015، سعى مقدم الطلب إلى إبرام مجموعة جديدة من الاتفاقات مع الشاغلين تضمنت سياسة إسكان جديدة. بدأ مقدم الطلب في مطالبة كل موظف باتخاذ الخطوات اللازمة للامتثال لسياسة الإسكان المزعومة وطرد أبنائهم البالغين. وكان هذا يعني أن الأطفال الذين بلغوا سن الثامنة عشرة و/أو أصبحوا مكتفين ذاتيًا كان عليهم مغادرة السكن. نظم مقدم الطلب سلسلة من الاجتماعات لمناقشة سياسة الإسكان المزعومة هذه.
في أبريل 2017، أرسل مقدم الطلب إخطارات إلى المدعى عليهم يطلب فيها من الأبناء البالغين غير المعالين إخلاء المكان في غضون ثلاثين يومًا. وبعد مزيد من المناقشات غير الناجحة، أرسل مقدم الطلب سلسلة أخرى من الإشعارات إلى كل من الموظفين والموظفين السابقين وأزواجهم في مارس 2018. وأُرسل إشعار أخير في 30 أبريل 2018، يطالب جميع المدعى عليهم بإخلاء العقارات بحلول نهاية الشهر التالي، بما في ذلك الموظفون الحاليون والسابقون وأزواجهم.
زعم مقدم الطلب في إفادته التأسيسية أن حق كل موظف حالي وسابق في تمديد حقوقهم في شغل العقار يقتصر على أزواجهم وأزواجهم وأطفالهم القصر/المعالين. وعلى هذا النحو، اعتبر مقدم الطلب أن الموظفين الحاليين والسابقين هم فقط شاغلين في حقهم بالمعنى المقصود في قانون الإقامة السليمة بيئيًا، وأن جميع أفراد الأسرة الآخرين يستفيدون من حقوق الإقامة بالنيابة من خلالهم. من جانبهم، جادل المدعى عليهم بأن سياسة السكن المزعومة هذه تشكل قيدًا غير معقول وغير مبرر على حقهم في الحياة الأسرية بموجب قانون ESTA.
استندت المحكمة إلى تحليل قانون حماية الملكية الفكرية في التوصل إلى قرارها، حيث اشترطت أولًا وقبل كل شيء أن يثبت مقدم الطلب أنه أنهى فعليًا وبصورة عادلة حقوق الإقامة لجميع شاغلي العقار. في البداية، لاحظت المحكمة أن مقدم الطلب لم يزعم في إفادته التأسيسية أنه أنهى رسميًا حقوق الإقامة لأي من المدعى عليهم. بالإضافة إلى ذلك، وجدت المحكمة أن محاولة مقدم الطلب خصم حقوق الإقامة للأبناء البالغين غير المعالين من والديهم غير مقبولة. بل على العكس من ذلك، كان الأولاد البالغون غير المعالين شاغلين لحقهم الخاص، ويحق لهم التمتع بالحماية الكاملة التي يوفرها لهم قانون ESTA.
وبموجب المادة 8 من قانون الإسكان، يجوز إنهاء حق الإقامة ”لسبب عادل ومنصف“، بعد النظر في جميع الظروف ذات الصلة. في هذه القضية، قيّمت المحكمة على وجه التحديد (1) عدالة سياسة الإسكان التي يُزعم أنها أُبرمت مع الموظفين والموظفين السابقين، و(2) عدالة الإجراء الذي اتبعه مقدم الطلب في منح المدعى عليهم فرصة تقديم عروض قبل إنهاء حقوقهم في الإقامة. استند مقدم الطلب إلى سياسة الإسكان ليجادل بأن الموظفين والموظفين السابقين انتهكوا العقد الذي يحظر على الأبناء البالغين غير المعالين شغل العقار. غير أن البالغين غير المعالين لم يكونوا أبدًا أطرافًا في هذا الاتفاق، ولم تتم دعوتهم إلى الاجتماعات التي عقدت لمناقشة هذا الترتيب. ورأت المحكمة أن الاتفاق الذي أبرمه الموظفون الحاليون والسابقون فقط لا يمكن أن يمتد ليشمل الأبناء البالغين غير المعالين. بالإضافة إلى ذلك، لاحظت المحكمة أن البالغين غير المعالين لم يُعاملوا كمقيمين كاملين ولم يُمنحوا فرصة كافية لتقديم عروض بالأصالة عن أنفسهم في الاجتماعات التي سبقت قرار إنهاء حقوق إقامتهم. وبالتالي، فإن إنهاء حقوق إقامة المدعى عليهم لم يكن عادلاً أو منصفًا.
وبناءً على ما سبق، رفضت المحكمة طلب الإخلاء واحتفظ جميع المدعى عليهم بحقوقهم في الإقامة في العقار.
